Реконструкция объектов недвижимости — популярный инструмент развития бизнеса в Москве и Московской области, особенно при дефиците участков под новое строительство. Однако без предварительной экспертизы проектной и сметной документации инвестор рискует столкнуться с перерасходом, техническими ограничениями и низкой окупаемостью. Оценка экономической целесообразности реконструкции — обязательный этап до вложения капитала.
Обоснованной реконструкция считается при условии, что итоговый CAPEX ниже затрат на новое строительство, а функциональные характеристики объекта соответствуют целям инвестора. Однако в московской практике часто встречаются случаи, когда после начала работ выясняется: износ конструкций, необходимость переподключения к сетям или несоответствие нормативам сводят преимущества к нулю.
Ранний экономический анализ позволяет избежать таких ситуаций, опираясь на проверку проектных решений, технического состояния и достоверности смет.
Инвестор планировал перепрофилирование старого склада в логистический центр с офисным блоком. Проектная документация была подготовлена застройщиком, смета — на сумму 485 млн руб. Экспертиза выявила:
После корректировки документации и расчётов стоимость реконструкции выросла до 538 млн руб., что сделало её менее выгодной по сравнению с новым строительством на альтернативном участке в Зеленограде. Инвестор отказался от реконструкции, избежав потенциальных убытков.
Для объективной оценки целесообразности реконструкции требуется комплексная экспертиза, включающая:
Только при положительном результате по всем параметрам реконструкция может считаться экономически оправданной. В противном случае инвестору стоит рассмотреть альтернативные сценарии использования капитала.