Даже при внешне корректной проектной документации в ней могут содержаться риски, угрожающие инвестиционной модели проекта. Ошибки, допущенные на стадии проектирования, способны проявиться только в ходе строительства — в виде перерасхода, задержек или конфликтов с надзорными органами. Оценка проектных рисков на стадии ПД (проектной документации) позволяет инвестору заранее выявить слабые места, минимизировать CAPEX и обеспечить соблюдение сроков.
Какие риски скрываются в проектной документации
Даже при наличии положительного заключения экспертизы проект может содержать:
- технические противоречия между разделами (например, КЖ и ОВиК);
- неэффективные конструктивные и инженерные решения, удорожающие реализацию;
- недостаточную проработку подключения к сетям, благоустройства, логистики стройплощадки;
- несоответствие нормативам, изменившимся после разработки проекта;
- отсутствие адаптации к конкретному участку (геология, ПЗЗ, охранные зоны).
Все эти элементы могут привести к переработке проекта, срыву сроков и увеличению затрат уже в ходе строительства.
Что включает услуга оценки рисков
Экспертиза проектных рисков — это независимый анализ ПД с точки зрения инвестора, включающий:
- технический аудит ключевых проектных решений (фундаменты, каркас, инженерия);
- оценку влияния проектных решений на стоимость и сроки реализации;
- проверку соответствия действующим нормативам и требованиям согласующих органов;
- выявление слабых мест и зон неопределённости, которые могут стать предметом доработок;
- рекомендации по оптимизации или доработке отдельных разделов проекта.
Результатом становится экспертное заключение с ранжированными рисками и их влиянием на финансовую модель проекта.
Кейс: торгово-офисный центр в Одинцово
Инвестор рассматривал проект ТРЦ с офисным блоком на 23 000 м². Документация прошла экспертизу и была готова к реализации. Однако по инициативе инвестора была проведена оценка проектных рисков до подписания договора с подрядчиком. В ходе анализа выявлено:
- конструкции перекрытий были рассчитаны с избыточным запасом (по массе — +18%);
- раздел электроснабжения не учитывал существующие ограничения по трансформаторной подстанции (необходима замена кабельной линии);
- пожарные выходы были расположены с отклонением от СП, что создавало риск при согласовании.
После доработки проекта смета снизилась на 64 млн руб., а сроки согласования с ГУ МЧС были сокращены на 2 месяца за счёт исключения противоречий.
Что получает инвестор
Оценка проектных рисков позволяет:
- защитить инвестиционную модель от затрат на доработки и остановки работ;
- получить технически и экономически выверенную документацию до начала стройки;
- снизить CAPEX за счёт исключения избыточных решений;
- ускорить согласование за счёт нормативной точности;
- обеспечить контролируемость проекта на стадии реализации.
Для объектов в Москве и области, где стоимость времени и согласований особенно высока, оценка проектных рисков становится критическим элементом инвестиционного контроля.
