Экспертиза как инструмент контроля подрядчика

Для инвестора надёжность подрядчика — один из ключевых факторов успеха строительного проекта. Однако даже при хорошем портфолио и репутации подрядчика риски перерасхода, затягивания сроков и реализации неэффективных решений сохраняются. Экспертиза проектной и сметной документации даёт инвестору независимый механизм контроля и позволяет объективно оценивать предложения и действия исполнителя.

Почему подрядчик не всегда действует в интересах инвестора

Цель подрядчика — получить прибыль. Это означает, что в сметах и проектах могут быть заложены:

• завышенные объёмы и расценки;
• необоснованные коэффициенты и индексы;
• материалы с повышенной стоимостью, не влияющие на коммерческий результат объекта;
• упрощённые технические решения, способные снизить качество при сохранении стоимости.

Без независимой проверки инвестор полагается исключительно на расчёты подрядчика, не имея возможности их верифицировать.

Кейс: офисный центр в Одинцово

Инвестор получил от подрядчика смету на строительство объекта площадью 10 200 м² на сумму 928 млн руб. Перед подписанием договора была проведена экспертиза проектных решений и сметной части. В результате анализа выявлено:

• дублирование расценок на инженерные работы — 11,7 млн руб.;
• применение расценок по ФЕР вместо ТЕР по МО — завышение на 6,2%;
• использование нестандартных материалов без технической необходимости — удорожание на 14,5 млн руб.

После корректировки сметы итоговая стоимость сократилась до 882 млн руб. и была включена в контракт в виде фиксированной цены с детализированной спецификацией. Это исключило возможность последующего расширения сметы без согласования.

Как экспертиза помогает инвестору контролировать процесс

Профессиональная экспертиза позволяет инвестору:

• контролировать стоимость и объёмы работ на всех этапах;
• отстоять свою позицию при переговорах по смете и ТЗ;
• зафиксировать условия в контракте с чёткой спецификацией;
• проверять корректность выполнения и объёмов в ходе реализации;
• устранять необоснованные требования о доплате и пересмотрах бюджета.

В регионах с высокой активностью девелопмента, как Москва и область, подрядчики перегружены и стремятся к ускорению работ. Контроль с помощью экспертизы позволяет сохранить управляемость проектом, снизить риски перерасхода и обеспечить соблюдение инвестиционных параметров.