Контроль капитальных затрат (CAPEX) — ключевая задача любого инвестора, реализующего строительный проект. Завышенные сметы, технически неоправданные решения, неучтённые расходы на подключение и благоустройство могут превратить прибыльный проект в убыточный. Экспертиза проектной и сметной документации — это эффективный инструмент, позволяющий держать CAPEX под контролем ещё до начала строительства.
Что влияет на рост капитальных затрат
Фактический перерасход часто формируется задолго до старта стройки. Основные причины:
- Проектные решения “с запасом” — переразмеренные конструкции, избыточные инженерные системы;
- Завышенные расценки и коэффициенты — особенно в коммерческих сметах подрядчиков;
- Ошибки в расчётах и индексации — использование устаревших или неподходящих нормативов;
- Неучтённые статьи затрат — временные сети, техусловия, подключение, благоустройство.
Все эти элементы можно скорректировать, если провести экспертизу до подписания договора с подрядчиком.
Что включает экспертиза CAPEX
Цель — выявить необоснованные расходы и скрытые риски, влияющие на бюджет. В рамках услуги проводится:
- Проверка смет на предмет соответствия региональным нормативам (ТЕР по МО), актуальности индексов и коэффициентов;
- Технический аудит проектных решений — где возможна замена материалов, конструктивов или снижение объёмов;
- Сопоставление с аналогами — укрупнённые показатели по типовым объектам;
- Оценка рисков дополнительных затрат, не включённых в текущую документацию;
- Формирование заключения с рекомендациями по оптимизации.
Таким образом, экспертиза становится механизмом превентивного бюджетного контроля — с юридическим и техническим обоснованием.
Кейс: промышленный технопарк в Московской области
Проект площадью 36 000 м² планировался с общим бюджетом 2,85 млрд руб. После экспертизы были выявлены:
- избыточная нагрузка в расчётах конструктивной схемы (+8,4% металлоёмкость);
- коэффициенты “на сжатые сроки” без фактического подтверждения — +73 млн руб.;
- ошибки в применении индексов по инженерным сетям — +5,6% к сметной части.
После корректировки смет и проекта общая стоимость снизилась до 2,61 млрд руб., при этом качество и функциональность объекта сохранены. CAPEX сократился на 240 млн руб., что улучшило финансовые показатели проекта и ускорило срок окупаемости на 11 месяцев.
Что получает инвестор
Экспертиза позволяет:
- сформировать реалистичный бюджет с учётом всех фактических условий;
- исключить завышения и дублирующие позиции до начала строительства;
- обосновать CAPEX перед банками, инвесткомитетами, партнёрами;
- снизить стоимость проекта на 10–15% без потери качества;
- обеспечить прозрачность контроля подрядчика на всех этапах.
В московском регионе, где каждый процент бюджета эквивалентен миллионам рублей, контроль CAPEX через экспертизу — это не рекомендация, а стандарт эффективного инвестиционного управления.
