Как сократить CAPEX на 10–15% без потери качества

Капитальные затраты (CAPEX) — один из ключевых параметров при оценке эффективности инвестиционного проекта в строительстве. Их завышение напрямую снижает доходность, увеличивает срок окупаемости и усложняет привлечение финансирования. Однако в большинстве случаев значительная часть затрат заложена с избыточным запасом. Проведение экспертизы проектной и сметной документации позволяет сократить CAPEX на 10–15%, не затрагивая функциональность или качество объекта.

Источники скрытого завышения затрат

Даже при внешне корректных расчётах завышение может быть заложено в разных элементах проекта. Чаще всего это:

• переразмеренные конструкции — например, фундаменты или металлокаркасы с запасом выше нормативного в 2–3 раза;
• необоснованные материалы — премиальные отделки и инженерия в зонах, не влияющих на коммерческую привлекательность;
• дублирование инженерных решений — пересечения между разделами проектной документации;
• неактуальные индексы и коэффициенты — завышающие сметную стоимость на 5–7%.

Всё это требует внешнего анализа, не связанного с интересами подрядчика или проектной организации.

Кейс: складской комплекс в Химках

Инвестор планировал строительство складского объекта на 19 000 м². Первоначальная смета составила 1,42 млрд руб. После проведения инвестиционной экспертизы были выявлены:

• избыточные сечения колонн и ригелей (по факту перегрузка не требовалась);
• включение систем автоматизации, не влияющих на рентабельность склада;
• использование расценок по ФЕР вместо ТЕР по Московской области;
• необоснованные коэффициенты «на сжатые сроки», тогда как график не был критичным.

После перерасчёта CAPEX снизился до 1,23 млрд руб., то есть экономия составила 13,4%. Инвестор направил сэкономленные средства на благоустройство территории и улучшение коммерческих помещений, что повысило ликвидность объекта.

Что включает экспертиза для снижения затрат

Для достижения устойчивой экономии без потери качества важно:

• провести техническую экспертизу проектных решений (особенно конструктив и инженерия);
• сравнить сметную документацию с аналогами по региону и типу объекта;
• проверить нормативность индексов, расценок и коэффициентов;
• оценить возможности оптимизации за счёт изменения материалов, планировок, объемов;
• рассчитать эффект на финансовую модель (срок окупаемости, ROI, NPV).

В условиях московского рынка, где себестоимость строительства высока, даже 10% сокращения CAPEX эквивалентны десяткам миллионов рублей. Это критически важно при масштабировании проектов и работе с кредитными средствами.