Для инвестора в строительный проект точность финансового планирования критична. Даже при профессионально составленной смете ошибки в применении индексов пересчёта и коэффициентов могут привести к завышению стоимости на десятки миллионов рублей. Особенно это актуально в Москве и Московской области, где удельная стоимость строительства выше среднего по стране, а ошибки на этапе планирования влияют на CAPEX и срок окупаемости.
Базовые сметные расчёты строятся на нормативной базе — ТЕР или ФЕР. Однако реальная стоимость формируется путём применения пересчётных коэффициентов и индексов к базовым расценкам. Именно эти параметры отражают текущую рыночную ситуацию, включая стоимость ресурсов, логистику, сезонность, надбавки по региону. Неверно применённый индекс — это автоматическое искажение итоговой сметы.
Компания-инвестор готовила проект бизнес-центра площадью 17 500 м². Смета была составлена подрядчиком на основе ФЕР-2020 с применением устаревших индексов за январь 2024 года. Общая сумма — 1,23 млрд руб.
После экспертизы с актуализацией индексов Минстроя и переходом на ТЕР по Московской области смета составила 1,12 млрд руб. Также были удалены необоснованные коэффициенты за сложные условия (при фактически нормальном рельефе участка), что сократило CAPEX ещё на 27 млн руб.
Суммарная экономия составила 137 млн руб. или более 11%. Это позволило инвестору сохранить уровень рентабельности при повышении стоимости кредита.
До подписания контракта и запуска стройки важно поручить проверку коэффициентов и индексов экспертной команде. Особенно если смета была подготовлена подрядчиком. Для объектов в Московской области необходимо убедиться, что:
Такая проверка минимизирует риски перерасхода, делает CAPEX прозрачным и позволяет планировать проект с полной финансовой определённостью.