Как проверка сметы спасла сделку по логистическому комплексу

Инвестиционная группа из Москвы рассматривала покупку логистического комплекса на стадии завершения строительства в Подмосковье. Продавец предоставил проектную и сметную документацию, указывая, что на объект вложено 2,95 млрд рублей, и осталось около 150 млн на ввод и благоустройство. Перед подписанием договора инвестор заказал независимую экспертизу сметы и проектных решений, чтобы подтвердить справедливость сделки.

Контекст сделки

Комплекс включал складскую зону 38 000 м² и административный блок 4 200 м². Первоначально планировалось использовать объект как якорную площадку для последующей логистической цепочки. Инвестор планировал приобрести комплекс с последующим довложением и сдачей в аренду. Общий инвестиционный лимит по проекту — 3,1 млрд рублей. Любой перерасход ставил под угрозу финансовую модель проекта.

Действия в рамках экспертизы

Независимая экспертиза включала:

• анализ предоставленной сметы на предмет актуальности индексов и соответствия фактическим объёмам;
• сопоставление сметных показателей с рыночными нормативами и ТЕР по Московской области;
• проверку наличия “неучтённых” статей — подключение, благоустройство, пуско-наладка;
• оценку рисков удорожания при завершении работ.

Проверка проводилась в сжатые сроки — 7 рабочих дней, чтобы не сорвать сделку.

Что выявила экспертиза

Было зафиксировано несколько значимых отклонений и рисков:

• Фактически отсутствовали проектные решения и расчёты по сетям связи, пожарной сигнализации и СКУД — ориентировочно 38 млн рублей затрат не учтено.
• В смете применены коммерческие расценки, превышающие ТЕР на 11–18%, без пояснений и обоснований.
• Оценка благоустройства указана укрупнённо — без детализации, что создавало риск удорожания на этапе исполнения.
• По результатам расчёта индексной корректировки, общая стоимость объекта могла быть завышена на до 7,5%.

Суммарно выявлено завышений и неучтённых затрат на сумму около 196 млн рублей.

Результат и влияние на сделку

Полученное заключение позволило:

• переговорить с продавцом и снизить стоимость сделки на 112 млн рублей;
• включить дополнительные обязательства по завершению сетей в договор;
• обосновать уточнение кредитной линии перед банком;
• сохранить запланированную доходность проекта без увеличения инвестиционного горизонта.

Фактически, проверка сметной документации предотвратила возможный перерасход и ухудшение ключевых экономических показателей проекта.

Рекомендации инвесторам

Любая инвестиционная сделка, связанная с покупкой строящихся или завершённых объектов, должна включать независимую экспертизу смет как обязательный этап. Даже при наличии аудиторских заключений и формального соответствия, внутри документов могут скрываться ошибки, дубли, завышения и неучтённые риски. В условиях московского рынка, где каждая ошибка в смете может стоить десятки миллионов рублей, экспертиза становится не формальностью, а экономически целесообразным шагом.