На этапе инвестиционного планирования многие заказчики ориентируются на базовые расчёты стоимости строительства. Однако скрытые ошибки в проектной документации способны существенно увеличить CAPEX уже на стадии реализации. Особенно это актуально в условиях Московской области, где высокая стоимость ресурсов и ограниченные сроки требуют максимальной точности в проектных решениях.
Для инвестора каждый процент перерасхода напрямую влияет на точку безубыточности и окупаемость. Например, при бюджете в 450 млн рублей ошибка на 5% означает дополнительные 22,5 млн руб. В условиях девелопмента в Подмосковье, где маржа часто невелика, такие отклонения критичны.
Наиболее опасны ошибки, которые незаметны при первичной проверке, но требуют переработки проекта уже в ходе строительства — сдвигая график и увеличивая затраты.
Инвестор планировал строительство торгового центра площадью 14 000 м² с заявленным CAPEX в 672 млн руб. В процессе экспертизы была выявлена избыточная закладка металлоконструкций (запас прочности на 45% выше нормативного). Также смета использовала завышенные коэффициенты по отделочным работам. После пересчёта проекта и актуализации сметной части общий бюджет сократился до 615 млн руб. — экономия составила 57 млн руб. или 8,5% от исходной суммы.
Благодаря снижению первоначального CAPEX, срок окупаемости объекта сократился с 8 лет до 6,3 лет при том же уровне арендной ставки.
Перед реализацией проекта целесообразно провести экспертизу проектной документации с участием финансовых и инженерных аналитиков. Это позволяет выявить избыточные или неэффективные решения, а также привести сметные расчёты в соответствие с рыночными реалиями региона. В условиях Московской области это особенно важно: высокая стоимость строительства усиливает влияние даже незначительных ошибок.
Инвесторам стоит включать независимую проверку в план due diligence — как обязательный этап до подписания контракта с подрядчиком. Это не только снижает CAPEX, но и повышает управляемость проекта.