Ошибки в проекте промпарка: как экспертиза выявила риск перерасхода на 180 млн

Девелопер планировал строительство промышленного парка на юге Московской области — четыре корпуса по 9 000 м² с административным блоком. Общая площадь — 40 000 м², проектный бюджет — около 4,2 млрд рублей. Финансирование — комбинированное: частные инвестиции и банковский кредит. Перед началом тендера инвестор заказал экспертизу проектной и сметной документации, чтобы минимизировать риски перерасхода и защитить инвестиционную модель.

Цель экспертизы

Проект прошёл внутреннее согласование, но документация вызывала сомнения у экономической службы инвестора. Вопросы касались:

• необоснованного роста конструктивной части относительно пилотных проектов;
• применения коэффициентов “региона-2” при расчёте работ в Московской области;
• дробления работ на этапы без технико-экономического обоснования.

Руководство инвестора сочло необходимым провести углублённую экспертизу перед запуском конкурса подрядчиков.

Ключевые ошибки и завышения

По результатам экспертизы были выявлены следующие критичные нарушения:

• Арматура и бетон — завышение на 13,4% по сравнению с аналогичными промышленными объектами, реализованными тем же проектным институтом. Причина — отсутствие оптимизации нагрузок и избыточное дублирование несущих элементов.
• Применение региональных коэффициентов для соседних областей при расчёте зарплаты и накладных расходов. Это дало завышение в среднем на 5,6% по статьям труда.
• Дублирование работ в разделах инженерного обеспечения — те же позиции по монтажу трубопроводов повторялись в сметах вентиляции и водоснабжения.
• Ошибки в применении индексов: индексы инфляции применялись к материалам, рассчитанным по текущим ценам, что привело к двойному учёту роста стоимости.

Совокупный объём потенциального перерасхода при реализации проекта по этой документации оценён в около 180 млн рублей.

Что сделано по результатам

Инвестор получил подробное экспертное заключение и использовал его для:

• возврата проекта в стадию корректировки с конкретными замечаниями к проектировщику;
• пересмотра базовой сметы и исключения повторяющихся и завышенных позиций;
• корректировки модели CAPEX с учётом новых лимитов финансирования;
• снижения объёма кредитного плеча, компенсированного за счёт уменьшения затрат.

После переработки документации и повторного анализа бюджет был приведён к значению 4,01 млрд рублей, что соответствовало допустимому уровню отклонения от изначальной модели.

Выводы для застройщиков и инвесторов

Даже при наличии опытного проектировщика и ранее реализованных объектов ошибки и завышения в проектной документации возможны. Их последствия — не только перерасход, но и риск срыва графика финансирования, ухудшение условий банковского кредитования и снижение рентабельности. Независимая экспертиза на этапе подготовки к строительству — обязательный инструмент контроля капитальных вложений, особенно в промышленных и логистических проектах с масштабной инфраструктурой.