Экспертиза помогла сократить CAPEX на 12% при строительстве офисного центра

Инвестор планировал строительство офисного центра класса B+ на юго-западе Москвы. Площадь здания — 14 500 м², предполагаемый CAPEX по смете составил 1,48 млрд рублей. Проектная документация была разработана сторонним институтом и сопровождалась положительным заключением государственной экспертизы. Однако перед заключением договора с генподрядчиком инвестор решил провести независимую экспертизу проектных решений и сметной документации.

Контекст проекта

Объект должен был стать частью инвестиционного портфеля, ориентированного на доход от аренды. Окупаемость проекта оценивалась в 9,5 лет, что находилось на грани инвестиционной приемлемости. Любые возможности оптимизации стоимости без потери качества могли принципиально повлиять на рентабельность и сроки реализации.

Анализ в рамках экспертизы

Команда экспертов выполнила:

• анализ конструктивных решений по сравнению с аналогами в Москве;
• проверку смет на соответствие ТЕР-2001 Московской области и актуальным индексам;
• оценку коэффициентов, применённых подрядчиком в коммерческой смете;
• технико-экономическое сопоставление с ранее реализованными объектами заказчика.

Целью было выявление завышений, избыточных решений и потенциальных рисков перерасхода.

Что выявила экспертиза

По результатам анализа были установлены следующие ключевые отклонения:

• Расход арматуры на монолитные конструкции превышал средние показатели по Москве на 16%. Причина — отсутствие оптимизации схемы армирования.
• Применённые индексы инфляции к видам работ превышали рекомендованные на 8,3%.
• В сметах использовались коэффициенты "стеснённых условий", не обоснованные условиями стройплощадки — дополнительные 29,4 млн рублей.
• Некорректное распределение по главам: часть работ по инженерии дублировалась в "прочих затратах".

Общий объём завышения, подтверждённый экспертным заключением, составил 176,8 млн рублей, или около 12% от заявленного бюджета.

Результаты и экономический эффект

Инвестор использовал экспертное заключение как основание для:

• переговоров с проектировщиком — часть решений была переработана (в том числе по армированию);
• снижения стоимости контракта с подрядчиком — на сумму 91 млн рублей;
• уточнения графика финансирования с банком-кредитором;
• корректировки модели окупаемости — срок выхода на прибыль сократился до 7,8 лет.

Таким образом, экспертиза дала прямой экономический эффект и повысила инвестиционную привлекательность проекта.

Выводы для инвесторов

Даже при наличии утверждённой проектной документации и формально корректной сметы независимая экспертиза способна выявить серьёзные резервы для снижения CAPEX. Особенно это важно в московском строительном рынке, где перегрев цен и сжатые сроки создают условия для технически необоснованных затрат. Инвестору стоит включать экспертизу как обязательный этап до подписания генерального контракта — это даёт управляемость бюджета и защиту инвестиционного плана.