Сравнительный анализ смет: как не переплатить подрядчику

Инвесторы, планирующие реализацию строительного проекта в Москве и Московской области, часто получают предложения от нескольких подрядчиков. Все они могут опираться на одну и ту же проектную документацию — но сметы различаются на миллионы рублей. Сравнительный анализ смет позволяет выявить необоснованные завышения, логические ошибки и скрытые статьи расходов, существенно снизив CAPEX ещё до подписания контракта.

Почему сметы от разных подрядчиков отличаются

Разброс по стоимости в сметах на один и тот же объект может достигать 15–25%. Причины:

• Использование разной нормативной базы (ФЕР вместо ТЕР и наоборот);
• Разные подходы к округлению и учёту объёмов (например, «с запасом»);
• Разный уровень детализации — подрядчик может укрупнить позиции, скрыв завышения;
• Необоснованные коэффициенты, включённые для повышения маржинальности;
• Отсутствие единого формата, усложняющее сравнение «по строкам».

Без профессионального анализа сравнение таких смет на глаз — практически невозможно.

Кейс: бизнес-центр в Химках

Инвестор получил три сметы на строительство офисного здания (12 000 м²):

• Подрядчик 1 — 1,01 млрд руб.
• Подрядчик 2 — 958 млн руб.
• Подрядчик 3 — 1,12 млрд руб.

После экспертизы и сравнительного анализа выяснилось:

• В смете №2 отсутствовали работы по наружным сетям (предполагаемые затраты — 63 млн руб.);
• Смета №3 содержала завышенные коэффициенты на общестроительные работы и устаревшие индексы (+9,8%);
• Смета №1 была наиболее сбалансированной и обоснованной по структуре и расценкам.

В результате инвестор выбрал подрядчика 1, но подписал договор по уточнённой смете на 974 млн руб. — с фиксацией цен и техническим приложением. Это обеспечило прозрачность расчётов и управляемость бюджета.

Как проводить сравнительный анализ смет

Эффективный анализ включает:

• приведение всех смет к единому формату (сводная таблица по ключевым разделам);
• выделение критичных расхождений по объёмам, расценкам, индексам;
• проверку применённых коэффициентов и нормативной базы (ФЕР/ТЕР);
• сравнение с рыночными расценками и предыдущими проектами;
• оценку комплектности и обоснованности каждой позиции.

Итогом становится аргументированное решение: какая смета реальна, где завышения, и с кем имеет смысл продолжать переговоры.

Для инвестора это означает не просто снижение затрат, а повышение доверия со стороны кредиторов, партнёров и внутренних стейкхолдеров за счёт прозрачности финансовых расчётов.