Приобретение готового или строящегося объекта недвижимости — распространённый инвестиционный сценарий в Москве и Московской области. Однако за видимой стоимостью может скрываться завышенный CAPEX, непрозрачные сметы и будущие расходы, о которых инвестор не узнает до подписания сделки. Проведение экспертизы смет перед покупкой позволяет выявить недостоверные расчёты и защитить инвестиции.
Когда требуется сметная проверка
Проверка смет актуальна не только для строящихся объектов, но и при покупке:
- недостроев — для оценки необходимого объёма инвестиций на завершение;
- объектов реконструкции — для расчёта будущих затрат и понимания рентабельности;
- доходных объектов — чтобы проверить соответствие заявленных затрат фактической сметной документации.
Отсутствие проверки часто приводит к покупке объекта с «встроенными» завышенными сметами или будущими обязательствами по доработке, не учтёнными в бизнес-модели.
Типовые риски при отсутствии экспертизы
- Завышение стоимости на этапе строительства: особенно если объект продаётся с указанием «вложено N млн руб.» — цифра может быть не подтверждена экспертно.
- Недостоверные сметы по остаточным работам: покупатель недооценивает необходимые затраты для ввода в эксплуатацию.
- Ошибки в расценках и индексах: особенно актуально для частных девелоперов, формирующих сметы самостоятельно.
- Отсутствие привязки к нормативной базе: делает расчёты недействительными для финансирования или согласований.
Кейс: покупка недостроенного торгового объекта в Подольске
Инвестор рассматривал приобретение 70%-готового торгового центра площадью 9 600 м². Продавец заявлял вложения в размере 612 млн руб., на завершение — 110 млн руб. Экспертиза сметной документации показала:
- общий объём работ по остаткам оценивался в 164 млн руб. с учётом логистики и подрядных ставок;
- включены неактуальные индексы (данные за 2023 год), занижающие смету минимум на 8%;
- ряд работ был выполнен по устным договорённостям, без подтверждения документами.
После переговоров цена сделки была скорректирована с 720 млн до 655 млн руб. с учётом рисков и уточнённой стоимости достройки. Покупатель включил сметную экспертизу как условие в договоре, что дало возможность избежать непредвиденных расходов.
Что должна включать проверка смет перед сделкой
Экспертная проверка перед покупкой объекта включает:
- анализ достоверности затрат, заявленных продавцом;
- оценку соответствия нормативной базе (ТЕР/ФЕР, индексы);
- перерасчёт стоимости остаточных работ по рыночным ставкам;
- выявление рисков удорожания (индексы, логистика, подрядчики);
- проверку комплектности документации (акты, сметы, справки).
В московском регионе, где стоимость объектов высока, такая экспертиза становится инструментом не только защиты, но и аргумента в переговорах. Она позволяет снизить цену, точно спланировать CAPEX и избежать затянувшейся окупаемости после покупки.
