Как выявить завышенные расценки до начала строительства

Один из наиболее распространённых способов скрытого увеличения стоимости проекта — завышенные расценки в сметной документации. Для инвестора это означает рост CAPEX, снижение доходности и удлинение срока окупаемости. Особенно критично это для объектов в Москве и Подмосковье, где строительные бюджеты и так находятся под давлением высокой стоимости ресурсов и услуг. Выявление таких завышений до заключения контракта с подрядчиком — стратегически важная задача.

Как формируются завышенные расценки

На первый взгляд, смета может выглядеть корректно: все строки заполнены, объемы работ соответствуют проекту. Однако завышения могут быть заложены в:

• использовании расценок из ФЕР вместо ТЕР, что увеличивает стоимость для Московской области;
• подмене позиций на более дорогие с сохранением общего описания работ;
• необоснованных коэффициентах, например за сложные условия, ночные работы и т.п.;
• расценках по устаревшим или «ручным» индексам, превышающим актуальные значения Минстроя.

Такие действия не всегда являются грубым нарушением, но практически всегда работают против интересов инвестора.

Кейс: офисное здание в Ленинском городском округе

Инвестор планировал строительство административного здания на 8 400 м². Подрядчик представил смету на 684 млн руб., подготовленную по ФЕР с коэффициентами на сжатые сроки и погодные условия. Проведённая экспертиза сметной части показала:

• использование федеральной базы без учёта региональных индексов;
• расценки на монолитные работы выше на 18% по сравнению с ТЕР;
• двойной учёт работ по демонтажу в нескольких позициях.

После пересмотра документации с переходом на ТЕР по Московской области и удалением необоснованных коэффициентов стоимость проекта составила 613 млн руб. Экономия составила 71 млн руб., а также была обеспечена прозрачность сметы для банка-кредитора.

Как инвестору выявить завышенные расценки

Профессиональный анализ сметы до начала работ позволяет:

• выявить расценки, не соответствующие региону или нормативной базе;
• отследить логические ошибки — дублирование, округление, подмену позиций;
• оценить уровень «запаса» по коэффициентам и обосновать их исключение;
• провести бенчмаркинг по аналогичным объектам в регионе;
• снизить стартовый бюджет без потери качества.

Для инвестора это означает возможность заключить контракт на реальную стоимость, а не на завышенный коммерческий расчёт. В условиях высокой конкуренции среди подрядчиков именно экспертиза даёт преимущества при переговорах и формировании прозрачной инвестиционной модели.