Проверка смет перед покупкой или инвестированием в объект

Покупка готового или строящегося объекта — это сложное инвестиционное решение, особенно в условиях дорогой и плотной застройки Москвы и Московской области. Помимо юридического анализа и оценки технического состояния, ключевое значение имеет проверка сметной документации. Завышенные расчёты, скрытые расходы и отсутствие нормативного обоснования могут существенно повлиять на итоговую доходность проекта.

Какие риски несёт неподтверждённая смета

Часто продавец объекта или его автор предоставляет смету как часть обоснования цены. Без экспертизы инвестор сталкивается с рисками:

• Завышенные объёмы и расценки — подрядчик формирует смету «от дохода», а не от потребности;
• Неучтённые работы — благоустройство, подключение, доработка документации;
• Неприменимые индексы и коэффициенты — особенно при использовании ФЕР вместо ТЕР по МО;
• Ошибки в структуре затрат — дублирование или укрупнение с целью сокрытия завышений.

Эти элементы неочевидны без профессиональной экспертизы и могут привести к перерасходу в десятки миллионов рублей после покупки.

Что включает услуга проверки сметы

Проверка сметной документации при инвестиционной сделке включает:

• Анализ применённых расценок, нормативной базы и индексов;
• Сопоставление заявленных объёмов с проектной и фактической документацией;
• Выявление резервов для оптимизации затрат (без потери функциональности);
• Проверку логики и целостности сметных решений по этапам строительства;
• Формирование заключения с указанием рисков и потенциальных корректировок цены.

Такая экспертиза позволяет зафиксировать аргументы при переговорах и уточнить инвестиционную модель.

Кейс: сделка по покупке ТРЦ в Подмосковье

Инвестор рассматривал покупку построенного на 90% ТРЦ площадью 25 000 м². Продавец заявлял: вложено 2,11 млрд руб., требуется ещё 210 млн руб. на завершение. Независимая экспертиза показала:

• отсутствие расчётов по инженерным сетям на 34 млн руб.;
• двойной учёт отделочных работ в двух разделах — +21 млн руб.;
• использование завышенных индексов на общестроительные работы — +8,1% к смете.

После переговоров, основанных на заключении экспертизы, стоимость сделки была скорректирована на 74 млн руб. и была чётко определена структура дофинансирования. Это позволило сохранить рентабельность проекта и подтвердить условия банком.

Что получает инвестор

Проверка смет перед инвестированием или покупкой даёт:

• реальное понимание затрат на завершение или эксплуатацию объекта;
• снижение рисков переплаты за нереализованные или завышенные объёмы;
• инструмент корректировки цены сделки с юридической аргументацией;
• обоснование для инвесторов и кредиторов при due diligence;
• контроль над дальнейшим развитием проекта без сюрпризов по бюджету.

В условиях Москвы, где каждое отклонение в смете стоит дорого, такая экспертиза — это не страховка, а часть инвестиционного процесса.